Aumenta la morosidad, suben los gastos de los consorcios, desciende la calidad de los servicios en los edificios y la inflación continúa destruyendo los presupuestos administrativos. Factores económicos sin soluciones a la vista.
La sufrida clase media y clase media baja esta bajo fuego. Los aumentos de los gastos se acumulan por todos lados pero hay uno que preocupa y mucho a los que viven en edificaciones de propiedad horizontal: el aumento de las expensas y sus consecuencias.
Los administradores de los consorcios están siendo puesto a pruebas muy exigentes porque, al tiempo que hay preocupación de propietarios e inquilinos por la calidad de los servicios que incluyen mantenimiento de matafuegos y ascensores, esta semana hubo graves hechos de siniestros relacionados con estos ítems en la Ciudad de Buenos Aires, aumenta la morosidad al ritmo de una inflación de bienes y servicios desbocada que parece acelerar en vez de detenerse.
Los expertos coinciden ante NA que las expensas suben entre un 12% y un 15% por mes, según los barrios y la categoría de los edificios, y también expresan que la morosidad llega al 20% en la CABA pero es superior en el Gran Buenos Aires donde los administradores registran cuentas impagas en un 35% de los casos.
Para el Dr. Juan Martín Luciani Otaño, abogado, especialista en Propiedad Horizontal: “Todos los meses aumentan las expensas, y es que a la inflación general que hay en el país, se le suman los constantes acuerdos salariales de los encargados de los edificios. En los últimos meses, según el INDEC veníamos registrando aproximadamente un 12% de inflación anual, sabiendo que la inflación real es superior”.
En las provincias la situación es similar y, en la ciudad de Santa Fe, por ejemplo, los aumentos se adjudican en parte a los gastos de los sueldos de los encargados de edificios que, lógicamente, deben aumentar al ritmo de la inflación.
Guillermo Saporito, presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Santa Fe, explicó “El reciente ajuste paritario de los porteros implica un incremento del 19% en octubre, 18% en noviembre y 7% en diciembre, sumado a un bono de 20 mil pesos. Los edificios más pequeños, donde el sueldo del encargado a menudo representa el 70% del gasto del consorcio, serán los más afectados”, aseguró a radiofonica.com
En provincia de Buenos Aires, Armando Soule, martillero afirma que: “…a los gastos de personal se suman los costos de insumos y servicios en una situación inflacionaria. Además, el gremio de los encargados de edificios es de los más fuertes en Argentina. Del total del monto de las expensas a pagar mes a mes, entre el 65% y el 70% del valor de las expensas corresponden a los sueldos y cargas sociales”, contabilizó.
Además, en la vida diaria en una propiedad horizontal, se suele hablar de expensas ordinarias y extraordinarias, ambas afectadas por el incremento del costo de vida.
En un encuentro virtual organizado por consorcioabierto.com la Dra. Liliana Abreut de Begher, Jueza de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, explicó que la Ley 27.551, normalmente conocida como Ley de Alquileres, establece que aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario. Sin embargo, las expensas extraordinarias las debe pagar el locador.
En este sentido, la Dra. aclaró que las expensas extraordinarias deben interpretarse como una mejora en el consorcio, una obra nueva en beneficio común. Por ejemplo, construir un gimnasio o una pileta. Así como también, un evento extraordinario como que se rompa una caldera.
Sin embargo, en las ordinarias se observa una zona gris. Ya que entre los gastos habituales se encuentran gastos que se hacen una o dos veces por año, como una limpieza de tanque o la recarga de matafuegos.
Todas estas cuestiones redundan en presupuestos familiares o unipersonales agobiantes y al borde del quebranto ante la derrota constante de los ingresos frente a las obligaciones.
Respecto de la morosidad, el abogado Juan Martín Luciani Otaño, sostuvo que en CABA ronda el 20% y es un poco superior en la PBA, alcanzando casi el 30%. “Estimamos que crecerá la cantidad de morosos en consorcios, sin duda alguna”.
Es casi imposible achicar el componente fijo de las expensas porque según afirmó Nicolás Baccigalupo de Octopus Proptech “Hasta el 60% de los gastos de expensas están regulados por ley, esto son los salarios de los encargados, las tasas impositivas y los costos por los servicios públicos. En ocasiones, tanto el administrador como el vecino se ven imposibilitados de reducirlos”.
La mayoría de los consultados explican que la mejor opción para controlar el valor en ascenso de las expensas es realizar un mantenimiento preventivo para eficientizar el manejo de los recursos. Si la seguridad es muy onerosa para estos tiempos, reemplazarla por sistemas electrónicos, entre otros atajos para burlar a la inflación e intentar que los edificios no caigan en el abandono.
